Почему на вторичное жильё в Воронеже упал спрос в 2015

Все без исключения риэлторы и продавцы жилья на вторичном рынке отметили невероятное падение спроса в 2015 году. Совершено «тихими» выдались весна и осень, а к концу года вторичная недвижимость перестала продаваться вовсе.

С чем связано падение спроса на вторичную недвижимость?

1. Опять возвращаемся к буму продаж конца 2014 года, когда большинство семей сменили жилплощадь или приобрели новую квартиру. Сам по себе 2015 год являлся годом с небольшим спросом на недвижимость. Небольшим исключением был только летний период, когда сделки в достаточном объеме совершались и на первичном рынке, и на вторичном.

2. Цены. Вопрос цены является главной причиной нежелания немногочисленных покупателей рассматривать вторичный рынок.

Так например, за 3-комнатную квартиру в доме 10 - 15 лет просят больше 5 млн. руб. При этом квадратура квартиры около 80 кв.метров, с базовым и уже устаревшим ремонтом. Для сравнения аналогичную квартиру 100 кв. м. в том же районе можно купить за 3,5 млн. руб. Безусловно, можно понять хозяев, которым квартира дорога и что когда-то они приобрели её за серьёзную сумму. Но, к сожалению, это всего лишь эмоции и неподкреплённые желания, против которых конъюнктура рынка и нынешние цены на новостройки.

Ещё один пример: за двухкомнатные квартиры в хрущёвках по ул. 9 Января с ремонтом «от бабушки» в домах 60-х годов постройки XX века просят почти столько же, сколько стоят новые двухкомнатные квартиры большей площади от застройщика на той же улице! Невероятно предположить, что покупатель купит квартиру хоть и в кирпичном доме, но возрастом 60 лет, да еще и с потолками высотой 2,5 метра.

Поэтому главной причиной спада спроса на квартиры вторичного рынка является принцип формирования цены. Владельцы должны отталкиваться не от мыслей «Я продам эту, чуть-чуть добавлю и куплю новую и большую», а от возраста дома, его состояния, ремонта в квартире и актуальных предложений на рынке.

3. Микрорайоны, в которых находятся квартиры вторичного рынка. Многие уже, наверное, заметили, что люди на остановках, магазинах и улицах в районах, где только одни новостройки и только один старый фонд совершенно разные. В новых жилых комплексах царит атмосфера молодости, жизни и благополучия, тогда как в старых районах по вечерам небезопасно ходить по улицам, около магазина можно встретить компания маргиналов, а в подъезде 80% соседей будут пенсионерами.

Пятиэтажные дома советского периода в Советском, Левобережном и Железнодорожном районах, а также девятиэтажки, построенные в 90-е в Северном, сегодня представляют собой печальное зрелище. Разношерстные жильцы, в каждом подъезде 1 - 2 крайне неблагополучных квартир, неблагоустроенные дворы, проблемы с управляющими компаниями. Всё это горожане знают и понимают, поэтому предпочитают сделать ремонт в новой квартире с черновой отделкой, чем получать все эти «бонусы».

4. Стоимость мебели и строительных материалов несоизмеримо меньше, чем то, сколько они «прибавляют» к стоимости квартиры.

Никто не будет спорить с тем, что ремонт – это дело хлопотное, нервное и дорогое. Но сделать его руками профессиональных бригад сегодня – не такая уж большая проблема. И ничего страшного тут нет. А для домашних умельцев ремонт вообще не составляет проблем.

Мебель в наши дни вообще – расходный материал, призванный служить несколько лет, а не передаваться из поколения в поколение.

Вот и получается, что владельцы квартиры вторичного фонда продают квартиру с ремонтом и мебелью и завышают цену порой чуть ли не в два раза. А ни ремонт, ни мебель покупателям не нужны. Они все сами сделают по своему вкусу и приобретут новейшую мебель и диван, на котором «никто не сидел».

Исключением могут быть только квартиры, приобретаемые с целью инвестирования для дальнейшей их сдачи в аренду. Тут действительно нужно всеё «под ключ», чтобы минимум хлопот и уже на следующий день после покупки можно было давать объявление о сдаче. О проблемах инвестиционных квартир можно почитать в этой статье.

Возможен ли возврат спроса на квартиры вторичного рынка?

Этот вопрос актуален для всех владельцев квартир, чьи предложения «зависли» на рынке.
Невозможно полностью прогнозировать рынок, существуют скачки спроса, которые объясняются сезонностью, «отложенным спросом» или скачком цен на строительные материалы.

Специалисты предполагают, что весной 2016 года цены на новостройки возрастут. Как следствие, если цены на вторичное жильё останутся на прежнем уровне, они станут более привлекательными.

Сегодня за сумму 1,5 млн – 1,9 млн. рублей можно купить 1-комнатную квартиру на правом берегу в новом доме. По этой же цене предлагаются аналогичные квартиры в старом фонде. Если застройщики уберут такие предложения и повысят цены, то покупателям, желающим приобрести что-то в пределах указанной суммы, не останется ничего иного, как обратить свои взоры на вторичный рынок.

Ещё один фактор, который может помочь распродать «вторичку» – это более адекватное ценообразование со стороны владельцев. Если попробовать изменить восприятие и осознать, что квартиры в домах с непотребными подъездами и лужами около подъездов малопривлекательны, и что только низкая цена поможет найти покупателя, который готов мириться с неудобствами из-за стеснённого бюджета на покупку. Достаточно снизить 200 - 500 тыс.руб. с квартир, и спрос снова станет ощутимым, ведь так или иначе покупатель всегда голосует рублём.