Квартира в Воронеже как инструмент инвестиций

Инвестиции в жилье заслуженно считаются самыми выгодными из тех, которые доступны простому жителю нашей страны. В ПИФах, доверительном управлении капиталами и акциях среднестатистический гражданин не разбирается и разбираться не хочет. Дойти до офиса продаж какого-либо известного застройщика и отдать ему в руки накопленные средства, получив взамен ключи от квартиры, в разы проще и понятнее.

До кризиса 2015 года вложение денег в покупку недвижимости было не только простым инструментом, но и весьма доходным. В уходящем году ситуация претерпела серьезные изменения.

Это если учитывать, что собственник квартиры смог сдать ее и получать прибыль, а не наоборот - только терпеть расходы на ее содержание, включая коммунальные платежи.

Почему поменялась ситуация?

Во-первых, конечно, из-за перенасыщения рынка. Бум продаж квартир, который пришелся на ноябрь-декабрь 2014 года, обеспечил очень большое количество семей «лишними» квартирами. А если прибавить к этому людей, которые инвестировали в покупку «квартиры под сдачу» в 2010-2013 годах, то получается, что в среднем чуть ли не треть жителей нашего города имеют дополнительное жилье, которое предназначено для сдачи в аренду.

Помимо этого, сейчас уходят из жизни люди, рожденные в 30-е и 40-е года прошлого столетия, так образуется еще одна категория собственников – «счастливые внуки и племянники», которым квартира досталась по наследству.

В итоге получаем огромное количество квартир эконом-класса – либо новостроек с базовым ремонтом в удаленных районах города, либо квартир в старом фонде, с устаревшим ремонтом, но с лучшей инфраструктурой и ближе к центру. Стоимость аренды и тех и других колеблется от 8 до 12 тыс. рублей.

Конечно, при демографическом спаде (в Воронежской области все еще отрицательный показатель – на 13,7 тыс. новорожденных приходится 15,2 тыс. умерших) и оттоке работников из ближнего зарубежья, сдавать такой объём жилья просто некому. Благодаря программам гос.поддержки подавляющее большинство молодых семей обзавелись собственными квартирами и в аренде не нуждаются.

На июль 2015 года в Воронеже на ведущих сайтах по аренде квартир было сформировано около 9 000 предложений о сдаче в аренду квартиры на длительный срок.

После сезонного спроса в августе-сентябре этот показатель снизился до 8 тыс., на момент окончания 2015 года предложений – 7 200. Очевидно, что излишек квартир этого сегмента порядка шести тысяч.

Таким образом, предложение на рынке превысило спрос, о чем знают все, кто задумывается о новой инвестиции. Цены на аренду сильно снизились, и сдача стала практически невыгодной. Особенно если учесть не только плюсы в виде возможного ежемесячного дохода, но и проблемы с поисками адекватных арендаторов, износом жилья и рисками порчи имущества.

Во-вторых, ситуацию изменили цены на недвижимость, которые упали по сравнению с предыдущими годами. Для стимулирования продаж большинство застройщиков сделали серьезные скидки на свои квартиры. Так, например, летом-осенью 2015 года двухкомнатную квартиру с отделкой (54 кв.м.) на ул. 9 Января можно было приобрести за 2,2 млн. рублей. А это средняя цена однушки в 2014 году!

Получается, что те, кто вложили деньги в покупку квартиры не только не выиграли, но и потеряли в ее цене. Пока нет серьезных оснований полагать, что цены на жилье начнут расти в ближайшее время. Темпы строительства все еще велики, но спрос угасает. Поэтому «отличные цены» и «беспрецедентные акции» продолжатся.

Так получается, что хранить деньги в банке сейчас выгоднее, чем приобрести квартиру, которая может стать еще дешевле. Плюс к тому необходимо ежемесячно оплачивать коммунальные платежи, при том, что вклад наоборот приносил бы деньги.

И последнее: главными инвестиционными квартирами всегда являлись 1-комнатные. Главным образом потому, что они самые доступные в приобретении. Однако, спрос на аренду изменился: большинство семей не хотят ютиться в 40 кв .метрах, если можно за ту же стоимость снять 2 или 3 комнаты. А в условиях кризиса студены снова готовы отказаться от личного пространства и снимать жилье вскладчину. В итоге получаем повышенный спрос на квартиры с несколькими комнатами и огромный простой однокомнатных.

Резюмируя все вышесказанное, можно заключить, что вектор инвестиционных квартир сместился в более дорогой сегмент. Если вы хотите сдавать квартиру и получать от этого прибыль, то необходимо рассматривать либо недвижимость в центре в домах бизнес-класса, либо приобретать двух- и трехкомнатные квартиры.